Rezervační smlouva na nemovitost: k čemu slouží a jak nepřijít o rezervační poplatek

zprostedkovatel
Maxima Reality
8.11.2020
zprostedkovatel Sdílet na Facebooku
Prvním právním dokumentem, který podepisujete, když kupujete nemovitost, bývá rezervační smlouva, někdy také nazývaná dohoda o blokaci. Na základě ní zaplatíte nemalý rezervační poplatek (zálohu), který může být až statisícový. Proto se vyplatí rezervační smlouvu nepodceňovat.
Rezervační smlouva na nemovitosti

K čemu slouží rezervační smlouva

Dobře napsaná rezervační smlouva vám jako kupujícímu zajistí, že prodávající bude zavázán uzavřít kupní smlouvu s vámi, a to i kdyby se objevil další zájemce s nabídl prodávajímu lepší kupní cenu. Na druhé straně vás z povinnosti uzavřít kupní smlouvu vyváže, pokud se u nemovitosti objeví skryté právní vady (např. je na prodávajícícho nařízena exekuce).

Prodávajícímu (potažmo realitní kanceláři) zase rezervační smlouva dává jistotu, že má svého zájemce, který to s koupí nemovitosti myslí vážně. Prodávající může např. začít činit kroky k následné koupi své nové nemovitosti (pokud se jedná o případ prodeje a navazující koupě).

Kdo podepisuje rezervační smlouvu

V praxi se objevují dvě varianty rezervačních smluv:

  • trojstranná (uzavřená mezi kupujícím, prodávajícím a realitní kanceláří),
  • dvoustranná (uzavřená mezi kupujícím a realitní kanceláří).

Častěji se setkáte s dvoustrannou rezervační smlouvou. Je to proto, že renomované realitní kanceláře mívají s majiteli nemovitostí uzavřenou zprostředkovatelskou smlouvu, která je opravňuje činit všechny úkony v souvislosti s prodejem nemovitosti – tedy i uzavřít rezervační smlouvu. 

TIP: Doporučujeme si v případě dvoustranné rezervační smlouvy ověřit, zda má realitní kancelář s prodávajícím skutečně uzavřenu zprostředkovatelskou nebo obdobnou smlouvu. Na realitním trhu se bohužel pohybují i makléři, kteří balancují na hranici zákona a dochází zde k podvodům. Buďte opatrní a raději si jako prodávající vyberte realitní kancelář, která má dobré jméno, pozitivní reference a stabilní postavení na trhu s nemovitostmi.

Na co si dát v rezervační smlouvě pozor

Obsahu rezervační smlouvy věnujte potřebný čas a péči a nechte si ji zpracovat odborníkem – například právníkem či realitním makléřem. Kupujete nebo prodáváte věc za miliony, proto nedává smysl snažit se ušetřit pár tisíc. Doporučujeme držet se následujících tipů:

Nestahujte si vzor rezervační smlouvy z internetu

Na celý proces prodeje nemovitosti má vliv celá řada okolností a málokdy se stane, že nastanou dvě naprosto totožné situace. 

  • Každý kupující je v jiné finanční situaci (a může mu různě dlouho trvat, než vyřeší financování nemovitosti), 
  • každý prodávající na prodej jinak spěchá, 
  • nějaký čas trvá, než se do nemovitosti dostaví bankovní odhadce, 
  • někdy je také potřeba počkat na vydání kolaudačního nebo jiného rozhodnutí stavebního úřadu. 

Proto není dobrý nápad, stáhnout si vzor rezervační smlouvy z internetu a podepsat jej. Snadno se tak dostanete do situace, že se v rezervační smlouvě zavážete k něčemu, co nebude reálné zvládnout.

Ideální je, pokud rezervační smlouvu připravuje právník, ať už samostatný advokát nebo právník realitní kanceláře. Jen tak máte jistotu, že smlouva je psaná na míru vašemu případu.

Na co si dát v rezervační smlouvě pozor

Na co si dát v rezervační smlouvě pozor

Co má obsahovat rezervační smlouva

V rezervační smlouvě si dohodnete podmínky prodeje, které jsou pro vás podstatné. Jsou to zejména:

  • specifikace nemovitostí (vezměte si na pomoc výpis z katastru nemovitostí a nemovitosti popište přesně podle něj),
  • specifikace dalších předmětů prodeje – typicky nábytku nebo jiného vybavení,
  • kupní cena (nezapomeňte v této souvislosti výslovně uvést, zda se rezervační poplatek odečte z kupní ceny nebo ne),
  • jak proběhne úhrada kupní ceny (z hypotéky, přes úschovu apod.),
  • do kdy se uzavře navazující smluvní dokument (smlouva o smlouvě budoucí nebo kupní smlouva),
  • co se stane, když k prodeji nemovitosti nakonec nedojde (včetně toho, co se stane se zaplaceným rezervačním poplatkem). 

Podle konkrétních okolností případu pak můžete do rezervační smlouvy doplnit další podmínky, které jsou pro vás důležité (např. kdy dojde k předání nemovitosti).

Rezervační poplatek

Obvyklá výše rezervačního poplatku je 3 – 5 % z kupní ceny. Ceny nemovitostí se v současné době pohybují v řádu minimálně několika milionů, což činí z rezervačního poplatku statisícovou položku. Proto se vyplatí mu v rezervační smlouvě věnovat náležitou pozornost. 

Pozor: Pro rezervační poplatek se ve smlouvách používají také pojmy rezervační záloha nebo blokace, rezervační depozitum, případně blokační záloha nebo blokační jistina.

 

Kromě jasného vymezení případů, kdy se rezervační poplatek vrací, si dejte pozor na to, abyste výslovně uvedli, zda rezervační poplatek tvoří část kupní ceny nebo stojí samostatně. V praxi se běžně objevují oba přístupy, jde tedy hlavně o to, abyste nebyli při konečné úhradě kupní ceny nepříjemně překvapeni.

Stává se, že kupujete nemovitost, zároveň prodáváte svoje stávající bydlení a rezervační poplatek potřebujete uhradit právě z prodeje stávající nemovitosti. Celý proces bude byrokraticky ještě o něco náročnější – věnovali jsme mu proto celý článek Prodej a návazná koupě nemovitosti

Řešením v takovém případě může být nechat si vyplatit 50 % z kupní ceny předem a z té pak zaplatit rezervační poplatek na nové bydlení. V Maxima Reality tuto službu běžně poskytujeme – přečtěte si, za jakých podmínek můžete získat polovinu z kupní ceny vaší nemovitosti ještě předtím, než vůbec najdete kupce.

Ověřte si, na jaký účet budete rezervační poplatek platit. Nejbezpečnější je notářská nebo advokátní úschova, nejméně bezpečný způsob úhrady je na účet realitního zprostředkovatele bez náležitého renomé a dostatečného základního kapitálu. Jak si dobře vybrat realitní kancelář, se dozvíte v tomto článku

Navazující lhůty

Podepsat rezervační smlouvu s tím, že pokud do měsíce neuzavřete kupní smlouvu, rezervační poplatek vám propadá, je hodně optimistické, zejména, pokud koupi nemovitosti financujete z hypotéky.

Počítejte s tím, že bance může třeba týden nebo dva trvat, než vám hypotéku oficiálně schválí (a to i když ji máte předschválenou). Zjistěte si dopředu, jak dlouho bude vyřízení hypotečního úvěru trvat a lhůty v rezervační smlouvě tomu přizpůsobte. Ideálně i s nějakým časem navíc jako rezervou.

Rozvazující podmínky

Vyvážená rezervační smlouva chrání zájmy kupujícího i prodávajícího, resp. realitní kanceláře. Proto je žádoucí, aby oběma stranám byla stanovena možnost od smlouvy odstoupit za předem stanovených podmínek. 

Typickými příklady, které mají za následek neuzavření kupní smlouvy, jsou: 

  • právní vady nemovitosti (věcná břemena, o kterých se prodávající nezmínil, nově nařízená exekuce apod.),
  • prodávající se rozhodne nemovitost neprodat nebo ji prodat někomu jinému,
  • kupující nedokáže zajistit financování koupě.

V rezervační smlouvě by měly být tyto základní rozvazující podmínky stanoveny. Také si pohlídejte, že rezervační smlouva přesně stanoví, co se v případě jejího rozvázání stane s rezervačním poplatkem. Minimálně v případě, že neuzavření kupní smlouvy zaviní prodávající (objeví se dosud skryté právní vady nemovitosti nebo si prodávající prodej rozmyslí), by měl být rezervační poplatek kupujícímu v plné výši vrácen. 

Rozvazující podmínky

Rozvazující podmínky

Provize realitní kanceláře

V praxi bývá odměnou realitní kanceláře právě rezervační poplatek, který si realitní zprostředkovatel ponechá jako svoji odměnu. Dejte si pozor na to, jak je odměna realitní kanceláře vymezena – lze se setkat s praxí, kdy realitní kanceláři vznikne nárok na odměnu už v případě ‚‚obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy na nemovitost”

To znamená, že v případě, kdy dojde k uzavření rezervační smlouvy, ale prodávající nakonec od smlouvy odstoupí, vznikne realitní společnosti nárok na provizi. Což je v pořádku, pokud je tato provize vyžadována po prodávajícím (mělo by to být ošetřeno ve zprostředkovatelské smlouvě, kterou má realitní kancelář uzavřenou s prodávajícím). Není fér v takových případech nárokovat ‚‚propadnutí” rezervačního poplatku, který zaplatil kupující.

Obecné doporučení na závěr

V případě obchodu s realitami jde o životní úspory. Neunáhlete se, nenechte se vystresovat frontou dalších zájemců. Vše si pečlivě rozmyslete, poraďte se s právníkem a ptejte se, pokud vám něco není jasné.

Chcete poradit s prodejem nemovitosti? 

V Maxima Reality vám rádi pomůžeme, provedeme vás celým procesem a připravíme veškerou smluvní dokumentaci. Ozvěte se nám způsobem, který vám nejvíc vyhovuje.

Chci prodat nemovitost

  • prodáte 2x rychleji než jinde
  • navýšíte prodejní cenu o 10-15 %
  • naši provizi zaplatí kupující
zprostedkovatel

Maxima Reality

Za 24 let své existence pomohla Maxima Reality více než 59 000 klientů. Jejím majitelem je od roku 2019 Vladimír Zuzák, pod jehož vedením se společnost profiluje jako realitní kancelář pro řešení životních situací. Maxima se dlouhodobě soustředí na vývoj inovativních služeb v oblasti prodeje a pronájmu nemovitostí, které zvedají úroveň českého realitního trhu.
  • prodáte 2x rychleji
  • můžeme navýšit prodejní cenu o 10-15 %
  • naši provizi platí kupující

Chci prodat nemovitost

dum
  • odhad zpracujeme vždy zdarma
  • zjistíme aktuální tržní cenu v dané lokalitě
  • realitní specialista vám volá obratem

Chci odhad tržní ceny

odhad
Cookie popup